פינוי בינוי - התחדשות עירונית
נושאים
1. מהו ההבדל בין פרויקט פינוי-בינוי לתמ"א 38
תכנית תמ"א 38 מבוצעת באופן נקודתי יותר (4-1 בניינים), מתוכננת מהר יותר ואופן הביצוע בה הוא יחסית מהר ופחות מורכב .
*זמן ממוצע להוצאת היתר בניה לתמ"א 38 הוא כשנה.
פינוי-בינוי זוהי תכנית שנועדה לשכונות (5-30 בניינים) שמשרד הבינוי והשיכון הגדיר אותם כמתחם פינוי-בינוי.
*זמן ממוצע להוצאת היתר בניה למתחם פינוי-בינוי הוא כחמש שנים
אופן הבירוקרטיה בפינוי-בינוי מורכב יותר מתמ"א 38,ולכן משך זמן התכנון והביצוע גדול יותר באופן משמעותי.
חוק פינוי-בינוי יוצא לפועל בעזרת יזמים ו/או דיירים שחותמים על הסכמה לפרויקט בינוי. בהסכם מבטיח היזם לדיירים דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת בבניין החדש, תשלום שכר דירה בזמן הבנייה ותשלום הארנונה על שטח הדירה הישן. היזם הורס את המבנה הקיים ובונה במקומו מבנה גבוה יותר ובעל מספר דירות גדול יותר (בהתאם להיתר הבנייה שניתן ליזם), שחלקן ניתנות לדיירים הקודמים וחלקן נמכרות לדיירים חדשים. החזר הוצאות היזם והרווח מותנה במכירת כל הדירות הנוספות שנבנו לדיירים חדשים, במחיר מתאים.
2. איך מתחילים פרויקט של התחדשות עירונית?
לצורך התחלת הפרויקט ישנו צורך בגיוס הסכמה של מרבית הדיירים בבניין .
נדרשת הסכמה של 66% מדיירי הבניין בפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק ובינוי) ולעומת 80% הנדרש בפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי.
חלק מהדיירים עשויים להתנגד לפרויקט של התחדשות עירונית בשל קשיי מעבר לדירה חלופית, חלקם בשל אי רצון בשינוי סביבת מגורים, חלקם בשל הוצאות צפויות גבוהות יותר במבנה חדש, וחלקם מתוך טקטיקת משא ומתן לצורך השגת זכויות גבוהות יותר בהסכם עם היזם.
ההוצאות הכספיות המוטלות על היזם כבדות : הריסת מבנה קיים, שכר דיריה לדיירים קיימים למשך 3 שנים, ובניית בניין מגורים שלם שבו ניתן למכור רק חלק מהדירות.
מול הוצאות אלו זוכה היזם להטבות מסוימות מהרשויות כדוגמת פטור מהיטל השבחה, זכויות בנייה מוגדלות ועוד.
הסיכונים בפרויקטים של פינוי-בינוי גבוהים יותר מתמ"א 38 וכוללים אפשרות להפסקת עבודות הבניה בשלבים שונים של הבניה מסיבות שונות כגון : פשיטת רגל של היזם, עבירות בניה, אי מציאת די קונים במחיר המבוקש לדירות חדשות ועוד) דבר שיותר את הדיירים הישנים ללא דירה בבעלותם, לאחר שדירתם הישנה נהרסה.
התחדשות עירונית כוללת בתוכה פרויקטים לא פשוטים ואף מורכבים, וחשוב להבין שזכויות הבניה מוחזקות על ידי הדיירים הקיימים והם אלו שצריכים להחליט למי לתת להוביל בשבילם את הפרויקט .
כל בניין ימנה נציגות אשר תייצג אותם מול היזם/הקבלן אשר יציעו את תמורתם לדיירים בעד זכויות הבניה שלהם .
* חשוב לדעת
נציגות הבניין תמנה עורך דין ומהנדס בניין (מפקח דיירים) מטעמם אשר ידעו לשמור על האינטרסים של הדיירים ואף למקסם את התמורות אשר מגיעות מהיזם .
דיירים אשר בחרו לעבור תהליך של התחדשות עירונית לא נושאים בשום שלב בפרויקט תשלום בעד הדירה החדשה וכאמור אינם משלמים את שכרם של המפקח והעורך דין אשר מלווים אותם מתחילת תכנון הפרויקט ועד מסירת הבניין וכן בתקופת הבדק.
איך מתחילים ולמה חייב פיקוח דיירים?
3. בחירת חברת פיקוח דיירים ובחירת עורך דין
בחירת חברת פיקוח דיירים ובחירת עורך דין – חשוב למנות כבר בתחילת התהליך חברת פיקוח שתייצג את הדיירים לאורך תהליך זה ותתרום מהניסיון והידע להצלחת הפרויקט.
חברת הפיקוח תמנה מהנדס בניין ואחראי קשרי דיירים אשר יהיו זמינים 24/7 למענכם ובשבילכם.
חשוב למנות חברת פיקוח מטעם הדיירים שעובדת אך ורק עם נציגות דיירים ולא מפקחת מטעם היזם בשום פרויקט אחר על מנת להימנע מניגוד אינטרסים בפרויקט שלכם.
בנוסף יש למנות עורך דין שייצג את הדיירים בפן המשפטי לאורך הפרויקט שהוא חתימת החוזה מול היזם הנבחר, ייעוץ משפטי ועוד.
יש לציין שעורך דין מייצג את הדיירים בפן המשפטי של הפרויקט אך הוא אינו מחליף למהנדס בניין מומחה לפן ההנדסי של הפרויקט.
עורך דין אינו תחליף לחברת הפיקוח וחברת הפיקוח אינה תחליף לעורך דין!
4. מכרז לבחירת יזם
מכרז יזמים/קבלנים הינו כלי חשוב שעוזר בבחירת היזם המתאים ביותר לפרויקט שלכם.
טרם הוצאת מכרז היזמים, נערוך ניתוח זכויות ודו"ח כלכלי עצמאי לפרויקט אשר ישמש נקודת התחלה על מנת להבין האם ההצעות המתקבלות מהמכרז הן הטובות ביותר לדיירים.
חשוב לזכור שאופי הפרויקטים של תמ"א 38 משתנה ממקום למקום ולכן הזכויות והתמורות משתנות בהתאם.
לצורך השוואה : יזם שבונה שתי קומות על בניין בתל אביב יעניק יותר זכויות מיזם שבונה בפריפריה מכיוון שזכויות הבניה שוות יותר בתל אביב ולכן התמורות לדיירים צריכות להיות בהתאם.
ממה בנוי מרכז יזמים ?
ניסיון ובדיקת ממליצים -בדיקת ממליצים ומספר הפרויקטים שבוצעו על ידי היזם, אך לא פחות מכך חשוב היכן אותו יזם ביצע את הפרויקטים ושיש לו ניסיון בעבודה מול הרשויות באזורכם.
איתנות פיננסית ויכולת כלכלית לביצוע הפרויקט- לא פעם שמענו על מקרים בהם היזם פושט את הרגל במהלך הפרויקט, לכן תנו לחברת הפיקוח לבדוק עבורכם האם היכולות של היזם מתאימות לפרויקט שלכם.
ערבויות הניתנות לכם מהיזם–
ערבות ביצוע – ערבות זו נועדה לשמור על הדיירים מפשיטת רגל של היזם והפסקת הבנייה באמצע הפרויקט, ונותנת לדיירים את האופציה במידת הצורך להשתמש בסכום הערבות על מנת להשלים את הבניה בעזרת יזם/קבלן אחר.
ערבות בדק – ערבות זו נועדה לשמור ולהבטיח את איכות וטיב הביצוע של הקבלן.
נותנת לדיירים מענה במקרה של ליקויי בניה ואי תיקונם על ידי הקבלן .
סכום הערבות נתון למיקוח לפני חתימת החוזה ובדרך כלל מסתכם במאות אלפי שקלים.
נוסף על כך, יזמים לרוב יעדיפו להקים חברת פרויקט, כחברה בפני עצמה, שכן במקרים של קשיים יהיה קשה להכריחם להזרים אליה כספים מפעילויות אחרות של חברת האם או של חברות בנות של אותה קבוצה. האינטרס של הדיירים הוא כמובן הפוך, ולכן עליהם לגבות התחייבות שהפרויקט יבוצע מול חברת האם, במסמך פורמלי מגורם מוסמך מטעמו של היזם.
זכויות בניה –
נהוג להסתכל על פרויקט תמ”א 38 כעסקת קומבינציה בין הדיירים ליזם. ישנה “עוגה” (כלל הזכויות) אותה נדרש לחלק באופן אופטימאלי בין הדיירים (בעלי הזכויות) ליזם.
במכרז אנו נבדוק כיצד כל יזם יבחר לחלק את הזכויות בינו לבין דיירי הבניין.
אנו למדים ממקרי עבר שהמון יזמים מציעים בתחילת ההתקשרות עם הדיירים זכויות בנייה מורחבות רק על מנת שיבחרו , אך בפועל יתכן שככל שיתקרב מועד הגשת היתר הבניה, זכויות הבנייה של הדיירים יוקטנו.
לוחות זמנים– נבדוק מהם לוחות הזמנים שהיזם מציג, יש לשים לב להגבלת משך הזמן לקבלת ההיתר והגבלת הזמן לביצוע
5. כתיבת מפרט טכני מקצועי ועשיר
מסמך המהווה "חוזה הנדסי" מול היזם על פירוט מרובה של התמורות שהיזם נותן לדיירים בתמורה לזכויות הבניה אשר הוא מקבל מהם .
מניסיוננו יש פער גדול בין מה שהוצא לדיירים עם ובלי מהנדס בניין מקצועי שמיצג אותם אל מול היזם.
בכתיבת מפרט טכני זה חשוב שיהיה גורם מקצועי הנדסי אשר מבין את המונחים ההנדסיים ויוכל לייצג אתכם ולהוציא את המקסימום בשבילכם.
מפרט טכני מהווה תוספת חשובה וחיונית לתוכניות העבודה בבניה, חשוב לציין שככל שהמסמך יהיה מפורט יותר בצורה הנדסית מקצועית כל בזמן הבניה לא יהיה מקום ל"שיקול דעתו של הקבלן" ולא יהיו שטחים אפורים דבר שיחסוך המון כאבי ראש גם לדיירים וגם ליזם.
בשלב שנכתב מפרט הטכני לדייר, מפקח הדיירים ביחד עם הדיירים מנהלים משא ומתן מול היזם על התמורות המגיעות לדיירים.
המפרט כולל בתוכו את הנושאים הבאים :
- פרטי זיהוי דירה ופירוט של שטח הדירה .
- חומרי הגמר בהם משתמש הקבלן: אלומיניום, ריצוף, חיפוי, דלתות, כלים סניטרים ועוד .
- פירוט אדריכלי של הבניין לרבות לובי ראשי, מעלית וכו' .
חברתנו תנהל מו"מ מול היזם ובשקיפות מלאה עם הדיירים,
חשוב להדגיש כי הדיירים הם אלו המחזיקים בזכויות הבניה העתידיות והם אלו שיבחרו כיצד הבניין שלהם יראה בעתיד !
6. בדיקת תכנית הגשה לעירייה
לפני הגשת התוכניות לעירייה אנו נבדוק שהתוכניות תואמות את המפרט הטכני והחוזה.
7. מיפוי דירות
דיירי תמ"א 38/1 –חיזוק ובניה על בניין קיים – בשלב מיפוי דירות יבצע מהנדס הפרויקט מטעם הדיירים פגישה בכל דיירות הבניין יחד עם הדיירים ויוסבר כיצד תראה הבניה החדשה שעתידה לבוא .
המהנדס יסביר היכן יפתחו דלת לממ"ד היכן תיהיה המרפסת החדשה ,אילו חלונות יוגדלו , אלה חלונות ישודרגו בגודל קיים לחדשים , כיצד תראה הדירה החדשה מבחינת מחיצות במידה וקיים שינוי , האם יועבר עמוד/קיר קונסטרוקטיבי בתוך הדירה ,היכן יבוצע סגירה של חלקים בשטחי הדירה ולכמה זמן , לצורך עבודות הבניה בשטח הדירה .
זהו שלב קריטי ביותר היות על מנת לשדרג את הדירות יש להרוס חלקים ולבנות מחדש , דבר שלוקח פרק זמן לא קצר וצריך להתכונן אליו .
בנוסף צריך לבדוק האם קיים רכוש שייתכן שיגרם לו נזק במהלך עבודות הבנייה , במידה וכן חברת הפיקוח תתעד את הרכוש ותדווח ליזם/לקבלן.
בסוף שלב מיפוי הדירות יצא דוח מפורט שתפקידו להכין את הדייר לשלבי הבנייה ולמנוע "הפתעות " לדייר במהלך הבנייה .
הדוח יופץ לדיירים , עורך דין ,ליזם ולקבלן .
דיירי תמ"א 38/2 – הריסה ובניה חדשה –יקבלו ייעוץ אדריכלי ועיצוב פנים מטעם חברת הפיקוח עם אדריכלית החברה על מנת לתת לדיירים תמונה כללית לתכנון ועיצוב הדירה על פי רצונם.
8. ניהול ופיקוח בשלב הביצוע
מפקח דיירים הוא העיניים של הדיירים בזמן ביצוע בניית הפרויקט.
בעקבות מורכבות הפרויקט, חייב להיות מפקח הדיירים, מהנדס בניין מומחה בעל ניסיון בעבודות ביצוע וניהול פרויקטים מטעם הדיירים.
המפקח הממונה חייב להיות בעל ניסיון בקריאת מפרטים טכניים, תכניות אדריכליות, קריאת ובדיקת גרמושקה, תכנית ביצוע וכדומה.
חשיבות המפקח בזמן ביצוע הינו קריטי מכיוון שחייב להיות נציג של הדיירים בזמן עבודות הבניה, אשר ידע לשמור על בטיחות הדיירים במקרים של תמ"א 38/1, יבדוק את איכויות הבניה, טיב חומרי הבניה, יבצע בקרה על כל בדיקות המעבדה (בדיקת חוזק בטון, בדיקות ביסוס לתוספת החדשה , בדיקות הצפה וכו' ), ויבצע בדיקות שוטפות מול המפרטים והחוזים אשר הובטחו לדיירים בטרם התחלת ביצוע הפרויקט.
בנוסף יבצע מהנדס הבניין מעקב אחר התנהלותו השוטפת של הקבלן, בטיחות באתר כערך עליון, לוחות זמנים וטיב הביצוע.
מהנדס הדיירים יבצע ביקורת פיננסית והתאמה לתקציב.
בדיקות ואישורים של חשבוניות ובקרה של דוחות המוסד הפיננסי המלווה.
התאמת הוצאות לדו"ח 0 שמאי.
מפקח מטעם הדיירים יסייר בין 1 ל-3 פעמים בשבוע באתר ובכל שבוע יפיק דוח שבועי אשר יכלול בתוכו את כל הבדיקות והבקרות אשר מבוצעות במהלך השבוע, דיווח על התקדמות הבניה , דיווח על ליקוי בניה, ליקוי בטיחות ועוד .
בכל סיור יבוצעו בדיקות של תיקון הליקויים שנתגלו בסיורים קודמים.
תרגום הביקור של המפקח בדוח למסמך שמהווה שקיפות הביצוע בשטח מול הדיירים.
הדוח יופץ לנציגות הדיירים, יזם הפרויקט, קבלן ראשי, עורך דין מטעם הדיירים ומנהל עבודה.
9. פרוטוקול מסירה
לאחר סיום עבודות השלד והגמר , נערוך סיור משותף שיכלול את הדייר , חברת הפיקוח, היזם,והקבלן.
מהנדס יערוך בדק בית לדירה על מנת לבדוק האם קיימים ליקוי בנייה ויפיק דוח ליקויים אותו על הקבלן לתקן.
לאחר מכן נערוך סיור שני כדי לבדוק האם מה שתוקן הינו תקין והאם אפשר למסור את הדירה אל הדייר.
10. שנת בדק
בנוסף להכל חברתנו תלווה אתכם מול הקבלן גם בשנה שלאחר הבנייה.