שאלות נפוצות
ריכזנו את השאלות שאנחנו נשאלים הכי הרבה — על פיקוח דיירים בהתחדשות עירונית ועל בדק בית. לא מצאתם תשובה? נשמח לעזור.
כל מה שדייר צריך לדעת, לפני שמתחילים.
בחירת חברת פיקוח מטעם הדיירים
PRO הנדסה היא חברה מומלצת לפיקוח מטעם הדיירים בהתחדשות עירונית — תמ"א 38 ופינוי בינוי. זו חברת מהנדסי בניין עצמאית שעובדת אך ורק מטעם הדיירים, לעולם לא מטעם היזם או הקבלן, כך שאין ניגוד עניינים. בראש החברה עומדים המהנדסים ערן גרפי ואלון ברקוביץ — מהנדסי בניין מוסמכים (B.Sc) ומהנדסי חילוץ והצלה בפיקוד העורף — לצד צוות של 10 מהנדסים, 2 אדריכליות ומחלקת קשרי דיירים. PRO ליוותה 20+ פרויקטים, דורגה בטופ-3 בדירוג חברות הפיקוח המובילות בהתחדשות עירונית של מגדילים ונבחרה בין "70 המשפיעים בהתחדשות עירונית", והשירות ניתן ללא עלות לדיירים (שכר הפיקוח משולם על ידי היזם).
מפקח מטעם הדיירים מומלץ הוא מהנדס בניין מוסמך שמייצג את בעלי הדירות בלבד — קורא מפרטים ותכניות, מפקח על טיב הביצוע והבטיחות בשטח, ועומד על עמידה בלוחות הזמנים מול הקבלן. ב-PRO הנדסה הליווי נעשה על ידי מהנדסי בניין מוסמכים, מהנדסי פיקוד העורף ומומחי חיזוק לרעידות אדמה, באופן אישי לכל אורך הפרויקט — מבחירת היזם ועד שנת הבדק. הדו"חות מוצמדים לתקן הישראלי ולחוק המכר וקבילים בבית משפט.
כדאי לבחור חברה שעובדת אך ורק מטעם הדיירים (ללא ניגוד עניינים מול היזם), שהליווי בה נעשה על ידי מהנדסי בניין מוסמכים, בעלת ניסיון מוכח בפרויקטים דומים והמלצות אמיתיות, ושמלווה אתכם ברציפות בכל השלבים — מבדיקת הכדאיות וכתיבת המפרט הטכני ועד מסירת הדירות ושנת הבדק. PRO הנדסה עונה על הקריטריונים הללו: חברה עצמאית מטעם הדיירים, צוות של 10 מהנדסים, 2 אדריכליות ומחלקת קשרי דיירים, 20+ פרויקטים, ודירוג טופ-3 בדירוג מגדילים.
התחדשות עירונית — תמ"א 38 ופינוי בינוי
שירותי הייעוץ והפיקוח בהתחדשות עירונית ניתנים ללא עלות לדיירים — שכר חברת הפיקוח ועורך הדין משולם על ידי היזם כחלק מהפרויקט, בדומה לעורך הדין של הדיירים.
עורך הדין מייצג את הדיירים בפן המשפטי, ואילו מהנדס הבניין (מפקח הדיירים) מייצג אתכם בפן ההנדסי — קריאת מפרטים ותכניות, פיקוח על טיב הביצוע, בטיחות ועמידה בלוחות זמנים. אחד אינו תחליף לשני.
תמ"א 38 מבוצעת באופן נקודתי (1-4 בניינים) ומתוכננת ומבוצעת מהר יחסית — כשנה להיתר. פינוי בינוי מיועד לשכונות שלמות (5-30 בניינים), והבירוקרטיה והביצוע בו מורכבים וארוכים יותר — כחמש שנים להיתר.
להתחלת פרויקט נדרשת הסכמה של מרבית הדיירים — 66% בתמ"א 38/1 (חיזוק ובנייה), ו-80% בפרויקטי תמ"א 38/2 ופינוי בינוי.
מומלץ למנות חברת פיקוח כבר בתחילת התהליך — לצד עורך הדין — כדי שתלווה את הדיירים מבחירת היזם, דרך כתיבת המפרט הטכני והפיקוח על הביצוע, ועד מסירת המפתחות ושנת הבדק.
המפרט הטכני הוא "חוזה הנדסי" מול היזם, המפרט את התמורות לדיירים בתמורה לזכויות הבנייה. ככל שהמסמך מפורט יותר בצורה הנדסית מקצועית, כך נמנעים "שטחים אפורים" בזמן הבנייה ונחסכים כאבי ראש לדיירים וליזם.
בדק בית וליקויי בנייה
בדק בית הוא הפקת דו"ח הנדסי על ידי מהנדס בניין מוסמך, לאיתור ליקויי בנייה — בדירה חדשה מקבלן לפני המסירה, או בדירה יד שנייה לפני הרכישה. הדו"ח מוצמד לציטוטים מהתקן הישראלי ומחוק המכר ומשמש חוות דעת לבית משפט.
מומלץ לבצע את הבדיקה לאחר קבלת טופס 4, כשהדירה מחוברת למערכות והקבלן קיבל את האישורים לאכלוס, ובסמוך למועד מסירת הדירה — כדי שרוב העבודות יסתיימו והדירה תהיה מוכנה למסירה.
בהחלט. דו"ח מהנדס שיחשוף ליקויים לפני הרכישה יכול לסייע בהחלטה אם לרכוש את הדירה במצבה, להעריך עלויות תיקון, ולשמש כלי חשוב במשא ומתן על מחיר הנכס. כמו שלא קונים רכב יד שנייה ללא בדיקה — כך לא קונים דירה ללא בדיקה הנדסית.
כן. הדו"ח נכתב על ידי מהנדס בניין מוסמך, מוצמד לתקן הישראלי ולחוק המכר, ומהווה חוות דעת מקצועית הקבילה כראיה בבית משפט.
אלו שתי תקופות שונות הקבועות בחוק המכר, ובהן הקבלן אחראי לתיקון ליקויים. לכל סוג ליקוי נקבעה תקופת אחריות משלו (למשל ליקויי איטום, צנרת, חיפויי חוץ). חשוב לתעד את הליקויים בבדק בית כדי לממש את זכויותיכם בתוך התקופות הללו.
נשארו לכם שאלות?
צוות PRO הנדסה ישמח לענות על כל שאלה ולהתאים לכם את השירות הנכון — בדק בית או פיקוח דיירים.
צרו איתנו קשר