לאחר תהליך מינוי עורך דין ומפקח דיירים, נתחיל תהליך של בחירת היזם לפרויקט .
חברת הפיקוח תערוך מכרז יזמים.
המכרז יימסר לנציגות הבניין ובליווי של חברת הפיקוח יבחר היזם המתאים לשביעות רצונם של הדיירים, ולהצלחה מקסימלית של הפרויקט.
ניסיון ובדיקת ממליצים -בדיקת ממליצים ומספר הפרויקטים שבוצעו על ידי היזם, אך לא פחות מכך חשוב היכן אותו יזם ביצע את הפרויקטים ושיש לו ניסיון בעבודה מול הרשויות באזורכם.
דבר נוסף אותו אפשר ללמוד מפרויקטים שביצע בעבר זה טיב ואיכות הביצוע לכן אל תתעצלו וסעו לבניין על מנת להבחין במו עינכם במתרחש לאחר הביצוע, דברו עם הדיירים שעברו את התהליך עם אותו יזם ותבקשו לקבל לידכם את המפרט הטכני אותו קיבלו מהיזם.
- איתנות פיננסית ויכולת כלכלית לביצוע הפרויקט – לא פעם שמענו על מקרים בהם היזם פשט את הרגל במהלך הפרויקט לכן תנו לחברת הפיקוח לבדוק עבורכם האם היכולות של היזם מתאימות לפרויקט שלכם.
- ערבויות הניתנות לכם מהיזם– יש לשים לב לשתי סוגי ערבויות הניתנות לכם:
- ערבות ביצוע– ערבות זו נועדה לשמור על הדיירים מפשיטת רגל של היזם והפסקת הבנייה באמצע, ונותנת לדיירים את האופציה במידת הצורך להשתמש בערבות על מנת להשלים את הבנייה.
הערבות ניתנת לדיירים לפני ובסמוך לתחילת הביצוע.
סכום הערבות הינו בין 20% ל40% מעלויות הבנייה .
- ערבות בדק – ערבות זו נועדה לשמור ולהבטיח את איכות וטיב הביצוע של הקבלן , נותנת לדיירים מענה במקרה של ליקויי בנייה ואי תיקונם על ידי הקבלן.
הערבות ניתנת לדיירים בסיום הפרויקט, בסמוך לפרוטוקול מסירה.
סכום הערבות נתון למיקוח לפני חתימת החוזה ובדרך כלל מסתכם במאות אלפי שקלים.
נוסף על כך, יזמים לרוב יעדיפו להקים חברת פרויקט, כחברה בפני עצמה, שכן במקרים של קשיים יהיה קשה להכריחם להזרים אליה כספים מפעילויות אחרות של חברת האם או של חברות בנות של אותה קבוצה. האינטרס של הדיירים הוא כמובן הפוך, ולכן עליהם לגבות התחייבות שהפרויקט יבוצע מול חברת האם, במסמך פורמלי מגורם מוסמך מטעמו של היזם.
- זכויות בנייה – סעיף משמעותי ביותר במכרז יזמים.
נהוג להסתכל על פרויקט תמ”א 38 כעסקת קומבינציה בין הדיירים ליזם. ישנה “עוגה” (כלל הזכויות) אותה נדרש לחלק באופן אופטימאלי בין הדיירים (בעלי הזכויות) ליזם.
במכרז אנו נבדוק כיצד כל יזם יבחר לחלק את הזכויות בינו לבין דיירי הבניין.
אנו למדים ממקרי עבר שהמון יזמים מציעים בתחילת ההתקשרות עם הדיירים זכויות בנייה מורחבות רק על מנת שיבחרו בו, אך בפועל יתכן שככל שיתקרב מועד הגשת היתר הבניה, זכויות הבנייה של הדיירים יוקטנו.
- לוחות זמנים– בדקו מהם לוחות הזמנים שהיזם מציג, יש לשים לב להגבלת משך הזמן לקבלת ההיתר והגבלת הזמן לביצוע .
זמן לקבלת ההיתר תלוי הרבה בדיירים מכיוון ששלב בחירת היזם ותהליך מו"מ עם היזם יכול להיות ארוך ולכן חשוב שהדיירים ימנו מהנדס ועו"ד שיטפלו בנושא המו"מ, עורך הדין יטפל בנושאים משפטיים ומהנדס בנושאים הנדסיים, תנו לבעלי מקצוע מנוסים לנהל לכם את המו"מ מול היזם ובכך תזרזו את התהליך.
זמן סביר לקבלת ההיתר תלוי גם ברשויות המקומיות ואמור להמשך בין חודשים ספורים לשנה .
זמן סביר לביצוע בשטח כולל התארגנות הינו 26-22 חודשים.
