התחדשות עירונית-פינוי בינוי

WhatsApp Image 2019-05-18 at 16.41.14

תחום התחדשות העירונית בנוי בעיקר מפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38.

מטרת הפרויקט הוא לשקם שכונות ישנות ולנצל את הקרקע בצורה יעילה יותר לשיפור תשתיות העירוניות ולחדש את החזות של המתחם על ידי סלילת כבישים חדשים, תוספת מקומות חניה, שמירה על שטחים ירוקים ועוד .

 מהו ההבדל בין פרויקט פינוי-בינוי לתמ"א 38

תכנית תמ"א 38 מבוצעת באופן נקודתי יותר (4-1 בניינים), מתוכננת מהר יותר ואופן הביצוע בה הוא יחסית מהר ופחות מורכב .

*זמן ממוצע להוצאת היתר בניה לתמ"א 38 הוא כשנה.

פינוי-בינוי זוהי תכנית שנועדה לשכונות (5-30 בניינים) שמשרד הבינוי והשיכון הגדיר אותם כמתחם פינוי-בינוי.

*זמן ממוצע להוצאת היתר בניה למתחם פינוי-בינוי הוא כחמש שנים

אופן הבירוקרטיה בפינוי-בינוי מורכב יותר מתמ"א 38,ולכן משך זמן התכנון והביצוע גדול יותר באופן משמעותי.

חוק פינוי-בינוי יוצא לפועל בעזרת יזמים ו/או דיירים שחותמים על הסכמה לפרויקט בינוי. בהסכם מבטיח היזם לדיירים דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת בבניין החדש, תשלום שכר דירה בזמן הבנייה ותשלום הארנונה על שטח הדירה הישן. היזם הורס את המבנה הקיים ובונה במקומו מבנה גבוה יותר ובעל מספר דירות גדול יותר (בהתאם להיתר הבנייה שניתן ליזם), שחלקן ניתנות לדיירים הקודמים וחלקן נמכרות לדיירים חדשים. החזר הוצאות היזם והרווח מותנה במכירת כל הדירות הנוספות שנבנו לדיירים חדשים, במחיר מתאים.

איך מתחילים פרויקט של התחדשות עירונית?

לצורך התחלת הפרויקט ישנו צורך בגיוס הסכמה של מרבית הדיירים בבניין .

נדרשת הסכמה של 66% מדיירי הבניין בפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק ובינוי) ולעומת 80%    הנדרש בפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי.

חלק מהדיירים עשויים להתנגד לפרויקט של התחדשות עירונית בשל קשיי מעבר לדירה חלופית, חלקם בשל אי רצון בשינוי סביבת מגורים, חלקם בשל הוצאות צפויות גבוהות יותר במבנה חדש, וחלקם מתוך טקטיקת משא ומתן לצורך השגת זכויות גבוהות יותר בהסכם עם היזם.

ההוצאות הכספיות המוטלות על היזם כבדות : הריסת מבנה קיים, שכר דיריה לדיירים קיימים למשך 3 שנים, ובניית בניין מגורים שלם שבו ניתן למכור רק חלק מהדירות.

מול הוצאות אלו זוכה היזם להטבות מסוימות מהרשויות כדוגמת פטור מהיטל השבחה, זכויות בנייה מוגדלות ועוד.

הסיכונים בפרויקטים של פינוי-בינוי גבוהים יותר מתמ"א 38 וכוללים אפשרות להפסקת עבודות הבניה בשלבים שונים של הבניה מסיבות שונות כגון : פשיטת רגל של היזם, עבירות בניה, אי מציאת די קונים במחיר המבוקש לדירות חדשות ועוד) דבר שיותר את הדיירים הישנים ללא דירה בבעלותם, לאחר שדירתם הישנה נהרסה.

התחדשות עירונית כוללת בתוכה פרויקטים לא פשוטים ואף מורכבים, וחשוב להבין שזכויות הבניה מוחזקות על ידי הדיירים הקיימים והם אלו שצריכים להחליט למי לתת להוביל בשבילם את הפרויקט .

כל בניין ימנה נציגות אשר תייצג אותם מול היזם/הקבלן אשר יציעו את תמורתם לדיירים בעד זכויות הבניה שלהם .

נציגות הבניין תמנה עורך דין ומהנדס בניין (מפקח דיירים ) מטעמם אשר ידעו לשמור על האינטרסים של הדיירים ואף למקסם  את התמורות אשר מגיעות מהיזם .

דיירים אשר בחרו לעבור תהליך של התחדשות עירונית לא נושאים בשום שלב בפרויקט תשלום בעד הדירה החדשה וכאמור אינם משלמים את שכרם של המפקח והעורך דין אשר מלווים אותם מתחילת תכנון הפרויקט ועד מסירת הבניין וכן בתקופת הבדק.

Share on facebook
שיתוף בפייסבוק
Share on twitter
שיתוף בטוויטר
Share on linkedin
שיתוף בלינקדין